EL UPAC NO ES TAN
MALO COMO LO PINTAN
Los problemas del UPAC se deben a la deformación de su diseño inicial. Dos Ingenieros crearon un software que permitirá ver con mayor claridad el futuro de los deudores. Recomendaciones para no hipotecar su tranquilidad.
 Ilustración de Jeanne |
La aspiración común de toda familia, es poder adquirir vivienda propia. Sin embargo, muchas ven frustrado este sueño por los altos costos de la propiedad raíz y de las cuotas de crédito para vivienda. La opción es el arrendamiento. |
AGENCIA AUPEC. 16-02-1998
Doña Florencia creyó cumplido su más grande sueño, cuando obtuvo un crédito para adquirir vivienda propia. Ahora ese sueño se le está esfumando, para convertirse mas bien en una pesadilla que no la deja dormir en las noches: la cuota mensual de su crédito, se escapa de su presupuesto.
Florencia está vendiendo su casa y cediendo la deuda pues sabe que al no poder pagar el crédito perderá su vivienda y con ella, todos los sacrificios y esfuerzos que hizo hasta entonces, para cumplir con su obligación hipotecaria.
Como Florencia, existen muchos más colombianos, viviendo la misma situación. Hay quienes culpan al sistema UPAC, (Unidades de Poder Adquisitivo Constante), del encarecimiento de los costos en los créditos de vivienda y sugieren que dicho sistema sea eliminado.
Carlos Mario Restrepo y Roiman Ricardo Cañón, estudiantes de Ingeniería Industrial de la Universidad del Valle, se interesaron en este problema y lo escogieron como objeto de estudio para desarrollar su tesis que lleva por título “Análisis del comportamiento del sistema de financiación en UPAC, versus la disponibilidad de pago de los usuarios ”.
“Los créditos hipotecarios han sido para los colombianos, por más de 50 años, una de las formas más utilizadas para la adquisición de vivienda por cuotas. Para ello se han creado diversos mecanismos y entidades que ofrecen este tipo de solución. Nosotros nos hemos centrado en el sistema UPAC, uno de los más polémicos, mostrando su filosofía, logros y desventajas”, sostiene Roiman Cañón.
 Foto de Rev. Positiva |
Pese a toda la oferta de vivienda nueva y usada que hay en el mercado, muchas personas aplazan su adquisición de casa propia, por temor a no poder cumplir con su deuda hipotecaria. |
De acuerdo con la investigación de estos ingenieros uno de los principales motivos que ha generado dificultad en los usuarios de los créditos, para responder a su obligación hipotecaria es el no tener una proyección real de su deuda. Los deudores sólo conocen el valor que deben pagar por sus primeras cuotas pero ignoran en cuánto pueden incrementarse a lo largo de todo su periodo de pago.
Para tal efecto, Carlos Mario Restrepo y Roiman Ricardo Cañón, diseñaron un software o programa que denominaron “ Programa UPAC ”, el cual permite simular la proyección de una deuda a lo largo de todo el periodo de pago para evaluar si las cuotas del préstamo estarán al alcance del solicitante del crédito.
“Este programa - aclara Restrepo - permite simular diversas alternativas de amortización de la deuda teniendo el período de pago, los ingresos del solicitante y el sistema de amortización, entre otras variantes. Las corporaciones ofrecen solo 3 o 4 alternativas de pago pero pueden sugerirse muchas más a partir de esos mismos modelos de pago”.
Mediante el uso de un programa como este es posible hacer un estudio personalizado del crédito de los solicitantes. Sería muy útil que las corporaciones lo usaran desde el momento mismo en que las personas piden la información y no solamente para hacer sus cálculos internos. Eso le ahorraría dolores de cabeza a muchas familias, agrega Roiman Cañón.
¿Es tan malo el UPAC?
Lo que busca el UPAC, es compensar el efecto de la pérdida de valor del dinero en el tiempo y que esté de acuerdo con el índice de inflación o sea con el incremento de precios en los productos.
El Banco Central Hipotecario y el Instituto de Crédito Territorial eran, en Colombia, los organismos que cubrían la demanda de crédito para vivienda. Ofrecían un sistema único de pago con cuotas fijas y muy altas, privando a la población de recursos escasos, de acceder a los créditos.
El sistema UPAC, originario del Brasil, se adoptó durante el gobierno del presidente Misael Pastrana Borrero (1972) con la intención de ofrecer a la población, crédito con cuotas iniciales bajas, que se incrementan con el tiempo. El UPAC permite escoger entre las diversas modalidades de pago, la que más se adapte a las condiciones económicas de cada persona.
“El UPAC logró entonces, democratizar el crédito para vivienda. Dio origen a las Corporaciones de Ahorro y Vivienda, incrementó la oferta de empleo e incentivó el desarrollo del sector de la construcción , impulsando con ello la economía nacional”, explica Restrepo.
 Ilustración de "Cómo vivir aquí" |
La incapacidad para cubrir las cuotas de crédito para vivienda, ha forzado a muchas personas a vender o devolver su casa. |
Otro de los aportes del sistema UPAC, fue el impulso que le dio al ahorro privado ya que a la gente la motivaba el hecho de que su dinero no se devaluaría.
A pesar de que a través de este sistema muchas familias han materializado su ilusión de tener casa propia, actualmente el sistema UPAC ha sido “ satanizado ” por decirlo de alguna manera, pues se le atribuyen los elevados costos de financiación de la vivienda.
“El sistema ha sufrido una desfiguración pues ya no funciona como fue diseñado inicialmente: el UPAC crecía al ritmo del costo de vida y el crédito hipotecario también iba en correspondencia con el Indice de Precios al Consumidor, IPC. El problema es que el UPAC actualmente se calcula con base en el DTF (Promedio General de captaciones de Entidades Financieras) es decir, según el comportamiento del mercado financiero. Por esta razón la corrección monetaria puede tener índices muy altos y llegar a sobrepasar al índice de precios del consumidor, dejando desprotegido al usuario del crédito” explica Cañón.
Los ingenieros concluyen que el sistema UPAC es un sistema viable y perfectamente pagadero por el usuario mientras las tasas de interés sean razonables (entre el 8% y el 10 %) y la corrección monetaria esté asociada al I.P.C o Indice de Precios del Consumidor. Por ello la solución al problema no está en cambiar el sistema, ni en alargar los plazos, o buscar cuotas iniciales más bajas sino en recuperar el diseño inicial del sistema: tasas bajas de interés y corrección monetaria de acuerdo al IPC.
La corrección monetaria es la tasa de cambio entre el UPAC y el peso. Esa variable es la que le da la característica principal al sistema. Si la corrección monetaria se calcula con relación al índice de precios del consumidor, se garantiza que las cuotas van a estar al alcance de los usuarios del crédito.
Recomendaciones
Para garantizar la posibilidad
de cubrir una obligación hipotecaria es importante considerar las
siguientes recomendaciones: En un principio, al solicitar un crédito
debe presentarse un ingreso familiar real y acorde con la magnitud
del crédito pues muchas personas inflan su ingreso o relacionan
los ingresos de otros familiares cuando en realidad sus ingresos son inferiores
o es sólo una persona la que va a responder por la obligación
hipotecaria.
Igualmente es necesario exigir
una proyección del crédito a lo largo de todo el periodo
de pago para tener una idea aproximada del crecimiento de las cuotas.
También es recomendable no aumentar los períodos de pago pues por lo general lo que se obtiene es un aplazamiento de la situación de incapacidad de pago y mas bien see consecuente con las posibilidades económicas individuales, es decir, aspirar a una vivienda acorde a la situación económica real.
En vista de todas estas consideraciones, cabe decir que aunque se requiere mayor control por parte del estado en la regulación de los valores que inciden en el UPAC, la capacidad de responder a un crédito es responsabilidad también del solicitante por la prudencia que debe tener al escoger el sistema y el valor total del crédito que solicita.
Contacto : Roiman Ricardo Cañón López.
rcanon@ pino.univalle.edu.co
Carlos Mario Restrepo. Teléfono : 92236335
Para mayor información acerca del tema tratado en este artículo, escríbanos a aupec@mafalda.univalle.edu.co
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